POŚWIATA STUDIO · RAPORT OBIEKTUMikołajki · Kasztanowa

Gastronomia.

Mikołajki · Kasztanowa.

Lokal usługowy 63 m² na parterze kompleksu Nowe Mikołajki — sufit 4,80 m, oszklony front, gotowy pod gastronomię. Promenada wewnętrzna kompleksu, niedaleko głównej promenady. Antresola +25 m² użytkowych = ~90 m² funkcji za cenę 63 m². Pod każdą koncepcję: kawiarnia, wine bar, bistro, lodziarnia.

POWIERZCHNIA 63 m² + 25 m² antresoli

SUFIT 4,80 m

WITRYNA Oszklony front

POTENCJAŁ Gastronomia

WYCENA LOKALU GASTRO

Cena rekomendowana

1,0 – 1,1 mln zł brutto

Cena startowa: 1 100 000 zł · Akceptowalna: 950 000 zł

ANTRESOLA

+25 m²

Wysokość 4,80 m pozwala na zabudowę antresoli

YIELD GASTRO

7,5%

~6 400 zł/mies brutto · ~64 tys./rok

Anatomia obiektu

Specyfikacja

Parametr	Wartość
Powierzchnia	63 m² + potencjał antresoli
Wysokość sufitu	4,80 m — rzadkość
Witryna	Oszklony front
Lokalizacja	Promenada wewnętrzna kompleksu Kasztanowa
Potencjał	Gastronomia (antresola +25 m² użytkowych)
Stan	Lokal gotowy pod adaptację gastro

USP: sufit 4,80 m daje to czego nie ma 95% lokali w Mikołajkach — możliwość antresoli, podwójnej kubatury, dramatic gastro design. Kategoria w sobie.

Wycena · 4 metody

Triangulacja

Metoda	Stawka / kalkulacja	Wycena 63 m²
Benchmark direct 75 m² + antresola = 1,099 mln (Kancelaria Nieruchomości)	~ 14 650 zł/m²	923 000 zł
Korekta promenada wewnętrzna -10% Niższy ruch niż na głównej	13 200 zł/m²	832 000 zł
Premium za sufit 4,80 m + antresola +15% za kubaturę i potencjał	+15%	+ 125 000 zł
Metoda dochodowa (najem gastro) 85 zł/m²/mies · yield 7,5%	~ 64 tys./rok	855 000 zł
WYCENA KOŃCOWA		1 015 000 zł
CENA STARTOWA OFEROWANIA		1 100 000 zł

Alternatywa: najem długoterminowy gastro przy yieldzie 7,5% = ~6 400 zł/mies brutto. ROI ~13 lat + aprecjacja 4–6% rocznie. Jeśli nie potrzeba płynności — trzymanie lepsze niż sprzedaż.

10 argumentów sprzedażowych

Wyjątkowość

C · 01

Sufit 4,80 m — rzadkość w Mikołajkach

Wysokość 4,80 m to skrajna rzadkość — standard usługowy 2,7–3,2 m. Daje pełną możliwość antresoli +25–30 m² użytkowych. Po przebudowie ~90 m² funkcji za cenę 63 m² netto.

C · 02

Oszklony front

Front witrynowy = maksymalna widoczność dla gości. Klasyczny układ retail/gastro premium. Świetna ekspozycja produktu i atmosfery wnętrza.

D · 03

Promenada wewnętrzna

Lokal przy wewnętrznej promenadzie kompleksu — ruch turystyczny powiązany z ruchem mariny. Nie konkurencja głównej promenady — komplement.

H · 04

Sweet spot — kawiarnia / bistro / wine bar

Specialty coffee · wine bar · lodziarnia rzemieślnicza · bistro 30–40 miejsc · cukiernia. Wysoki sufit + oszklony front = inwestor gastro widzi gotowy proof of concept.

B · 05

Yield gastro premium 7–8%

Stawka najmu Mikołajki gastro: 85–120 zł/m²/mies. Przy 63 m²: ~6 000–7 500 zł/mies brutto. Roczny przychód: 72–90 tys. zł.

D · 06

Mikołajki — 2. najdroższy kurort PL

Po Świnoujściu. Sezon żeglarski VI–IX peak, plus weekendowy IX–V. Obłożenie gastro premium 60–75%.

F · 07

Komercja rośnie szybciej niż mieszkania

CAGR komercja waterfront 2020–2026: ~14% rocznie. Dochodowość przyciąga inwestycje, presja popytowa wyższa niż residential.

G · 08

Antresola = arbitraż wartości

Nakład na antresolę: ~80–120 tys. zł. Wzrost wartości lokalu po przebudowie: +200–300 tys. zł. ROI antresoli: 2× w 6 miesięcy.

H · 09

Profil kupca — operator gastro

Lokalny przedsiębiorca · sieć regionalna (Sphinx, Manekin, Sushi 77) · inwestor z Warszawy wchodzący w Mazury. 3 ścieżki direct outreach.

J · 10

Dywersyfikacja portfela

Komercja gastro waterfront — niska korelacja z giełdą (~0,15 z WIG), stabilne CFs, ochrona przed cyklem akcji.

Forecast wartości

5 i 10 lat

+38%

scenariusz bazowy · 5 lat

+125%

scenariusz bazowy · 10 lat (CAGR 9%)

+300 tys.

wartość dodana po antresoli

~64 tys.

roczny przychód z najmu

Lokal gastro w prime location rośnie szybciej niż mieszkanie waterfront (CAGR komercja waterfront 2020–2026: ~14%). Bazowy scenariusz 10 lat: 1,1 mln → ~2,5 mln zł.

POŚWIATA STUDIO · COBALT · DEXTER · 20.05.2026